今回の方法は前回のファクタリング以上に限られた方しか使用できない方法ではありますが、資金繰り改善には効果的です。
あまり知られてはおりませんが、セール・アンド・リースバックという方法です。
不動産を担保に資金を借りている方で、借入が多すぎてどうにもならない方や、不動産を競売にかけられそうな方には、ぜひ試していただきたい方法です。
【関連記事】
【VOL130】資金繰り改善の方法：テクニック編Part1〜科目別
【VOL131】資金繰り改善の方法：テクニック編Part2〜支払順序
【VOL132】資金繰り改善の方法：テクニック編Part3〜ファクタリング
今回の内容は、メルマガ版財務講座「実践型！経営者向け財務講座 ～財務に強い経営者が見ている数字のポイント～」で配信している内容です。
メルマガの登録はこちらからお願いします。→http://mail.os7.biz/m/KhOi
このメルマガはシリーズものになっていますので、
からお読み頂くことをお勧めします。
今回は『資金繰り改善の方法：テクニック編Part4〜リースバック』です。（編集前のメルマガは2016年11月23日(水)に配信されています）
この記事の目次
セール・アンド・リースバックとは？
簡単に言うと、所有している不動産を売却し、売却代金として資金を調達した上で、売却した不動産をリースで借りるという方法です。
つまり、所有者は自社または自分から他人に変わってしまいますが、使用者は自社または自分のままでいられる方法になります。
普通であれば、不動産を売却したら所有者が変わり、その不動産を使用し続けることは難しいですが、この方法をとれば、所有権こそ第三者に移転してしまいますが、リースという形で借り、使い続けることができます。
担保付でもセール・アンド・リースバックは可能？
結論から言うと、担保付きだからセール・アンド・リースバックができないということはありません。
不動産の価値が借入金と比べて多いか少ないかや、その他の要素を見てセール・アンド・リースバックが可能かどうかの判断となります。
担保についてはこちら
→借入基礎知識：担保編 ③不動産の評価方法と担保になりにくい不動産
例えば、不動産の価値が１億で、その不動産が担保になっている借入が8,000万円だったとします。
買い手が価値どおりの１億で買ってくれるのであれば、借金8,000万円を返済できるので、お金を貸した金融機関も喜びます。
しかし、逆に5,000万円の価値しかなく、5,000万円でしか売れない場合には、3,000万円の負債が残ってしまいますので、金融機関は同意しづらいのが通常です。
その場合には、買い手が担保付きのまま買ってくれるのか？や、寂しい話ではありますが、もう8,000万円も返せないだろうから5,000万円でも回収できれば御の字と金融機関が思い損切りをするのか？などの諸条件やケースバイケースの状況による総合判断となります。
また、買い手側も業者に買ってもらうとなると、やはりケースバイケースになります。
ただ、セールアンドリースバックの買い手は必ずしも業者には限りません。
知人、友人、親戚が買い手となることも可能ですので、この場合は売却後の資金でも金融機関に借金を完済できない場合にのみ、担保も外れないので、金融機関の判断となりますので、交渉が必要となります。
セール・アンド・リースバックをビジネスとしてやっている業者さんもあります。
買い戻し可能？セール・アンド・リースバック
最大の特徴としては、セール・アンド・リースバックは、売却し資金調達したお金で借金を返せ、更に売却した不動産を使い続けるだけでなく、買い戻しのオプションがついているケースが多いことです。
資金難の間は、リースという形で賃貸しているわけですが、業績が回復などして買い戻せる場合ようになったら買い戻せるケースが多いというのはメリットの1つです。
自分自身が使用している間は、他人に貸されてしまう心配もありませんので、先に特約として買い戻しオプションあれば他人の手に渡ることなく買い戻すことが可能となります。
セール・アンド・リースバックのメリット
セール・アンド・リースバックについて説明してきましたが、自社だけでなく不動産の買い手はもちろん、金融機関にとってもメリットのある方法です。
自社にとってのメリット
・借金が返済できる
・不動産を使用し続けることができるので、取引先や近所に売却したことがわからない
・買い戻しが可能なケースが多い
・借入の返済がなくなる変わりに、リース料が発生するが、経費になる
（特に土地がある場合には土地は減価償却費になりませんが、リース料なら経費になります）
・競売になるより高く売れることが多く、調達資金が増える
・不動産屋に持ち込んで売り手を探すと時間がかかるが、その業者自身が買い手のケースが多く売却が早くできる
・業者ではなく協力者が買い手の場合には毎月のリース料（家賃）を安くすることも可能
買い手（業者）のメリット
・借り主が決まっているので、空き室リスクがなく、最初からリース料（家賃）がもらえる
・売り手に事情があるケースが多いので、市価より安く購入できるケースが多い
・リース料（家賃）が市価より高くもらえるケースもある
・買取オプションで売る場合には市価より高く売れることが多い
金融機関のメリット
・競売で売却するより高い金額で売れるため、借入金の回収率が高まる
・競売は時間がかかり、不良債権処理が遅れるがセール・アンド・リースバックにはその心配がない
・特に自宅を担保にしている場合など、競売して住む家がなくなってしまうようなことはしにくいが、セール・アンド・リースバックであれば住む家がなくならないので世間体が良い
セール・アンド・リースバックが有用なケース
上記の各立場別のメリットを見てもらうと気づいた方もいるかもしれませんが、例えば、買い手が「市価より安く購入できるケースが多い」ということは、自社は「通常に売るより安い値段でしか売れない」ということになります。
競売されそうな時
資金繰りがどうにもならなくなり、金融機関または保証協会から競売の申し立てをされてしまいそうな場合です。
だいたい、返済を４回くらい滞納し、諸々の通知があり、それでも返済できないと、返済計画の立て直しやヒアリングがされます。
それでも難しそうな場合には、保証協会付きであれば保証協会が代位弁済をし、保証協会が返済のために競売の申し立てをするケースが多くなります。
保証協会付きでなければ代位弁済がなく、金融機関がするケースがありますが、その場合、損切りをどこまでするかなどの判断次第となります。
保証協会であれば、原則80%は保証協会が保証してますので、損失額は20％ですし、5号認定などであれば保証協会が100%保証していますので、金融機関の損失はありませんので、代位弁済までのスピードは早くなります。
競売より任意売却
競売されるくらいであれば、任意売却（通常の不動産売却）のほうが売却価格は高くなります。
本当は金融機関も回収できる金額が多くなるので任意売却がいいはずです。
なので、競売の取り消しを行い任意売却を検討することをお勧めしますが、2点問題があります。
・買い手が見つかるとは限らない
・売却後も使用し続けることができる可能性が著しく低い（通常、買い手は転売または自分で使用することを前提に買うことが多いため）
セール・アンド・リースバックが有効
結果として、借入の返済ができず、競売などの担保処分リスクがあるケースにおいては、セールスアンドリースバックという方法はとても検討する価値のある方法となります。
任意売却のデメリットであった
・買い手が見つかるとは限らない
・売却後も使用し続けることができる可能性が著しく低い（通常、買い手は転売または自分で使用することを前提に買うことが多いため）
の２点の心配はなくなり、
かつ、
・競売より高く売れるケースが多い
・所有権の買い戻しも可能
と良いことだらけという結果になります。
セールス・アンド・リースバックの注意点
良いことだらけのように書きましたが、注意すべき点がいくつかあります。
まずはセールス・アンド・リースバック時の取引の詳細です。
売却価格はいくらか？
売却価格が借入金以上であれば問題ありませんが、市価との比較も気になるところです。
市価がいくらか、可能であれば調べておきましょう。
不動産鑑定士を入れてとか、実際に不動産屋に売却で出してなどをやるわけにはなかなかいきませんが、路線価がある地域であれば路線価を、無い地域でも固定資産税の評価額を見ればだいたいの地価はわかるはずです。（もちろん実態とは違いますが・・・）
固定資産税の評価額は市価の70%くらいと言われていますので、70%で割り戻すと良いでしょう。
売却価格が担保以上であれば、返済しても売却代金の一部が手元に残ることになります。
語弊を恐れずに言えば、手元にお金があればあっただけ良いはずです。
売却価格を交渉する上でも相場を知っているのと知っていないのでは大きく違います。
また、担保の額を下回るケースであれば、金融機関の反応は見ておく必要があります。
そもそも売却可能なのか、返済できなかった分は別途返済義務があるのか、損切りされてしまうのかなどです。
（次回以降に金融機関に返済できない場合どうなるかについても解説していきたいと思います。）
リース額はいくらか？
返済に困っているということは、リース額が返済額と同等以上であれば、リースの支払いができないこととなります。
リースの支払いができないような条件であれば、再建はもとより、買い手にも迷惑をかけてしまいます。
事業計画または再建計画をしっかりと作り、リース額はいくらなら払えるのか買い手と交渉しましょう。
買い手側もリース額を長く払ってもらって、更には買い戻しのオプションで買い戻してもらい、購入金額以上に利益を出したいはずです。
ですので、払えない金額で契約を結び、数ヶ月後には支払いが途絶えるということは避けたいはずですので、限度はありますが、交渉の余地はあります。
買い戻しオプションはあるか？
自宅なら住み続けたい、事業用なら使用し続けたいと考えるのは当たり前ですが、更には業績が回復したら、または、資金の目処がたったら所有権も自分自身（会社名義含む）に戻したいと考えるのが普通です。
そのためには買い戻しができるのかどうかが大事になります。
買い戻しができるとして、期限があるのか、いくらくらいになるのかも重要な要素です。
買い戻し金額については、買い戻し時期の相場の問題もあるので、明言や文書でもらうのは難しいですが、期限については、あるのかないのかの確認は可能です。
セール・アンド・リースバック時の税金に注意！
不動産を売却するということは、売却価格ー原価の差額が損益になります。
原価は個人事業主か法人かによっても違いますし、個人の場合には事業用なのか自宅なのかによっても違います。
多くの場合は、借入が増えて返済がきつくなっているわけですから、何年も赤字で繰越損失があり、赤字の分を借入金でまかなっているケースでしょうから、多少利益がでても欠損金と相殺になり税金がかからないでしょう。
しかし、個人事業主の自宅のケースや、長期間に渡って赤字で過去の欠損金が有効期間を過ぎてしまったケースなどは、税金がかかるケースがあります。
その場合、「売却価格ー税金」が資金調達できる金額と考えなくてはいけません。
自社の場合どうなるのか、税理士や専門家とよく相談する必要があります。
えせ税理士、専門家に注意！
えせ税理士とは資格を持っていない人のことを一般的には指しますが、ここでは資格を持っているのに実務経験や能力が低い税理士を指しています。
資格をもっていない人のに税理士を名乗っていたらそれは法律違反ですので問題外ですが、資格を持っているから優秀というのも間違いです。
資格がないとできない業務は一部であり、今回のセール・アンド・リースバックについても具体的に税金がどうなるかの相談やシミュレーションを作ることだけが税理士にしかできない業務となります。
資格はもっていなくともコンサルタントとしてバリバリ活躍している人のほうが、実際には様々なことを知っているケースが多々あります。
これは、資格を持っていようが、持ってなかろうが、結局はその人次第ということなのですが、税理士だというだけで妄信してしまう方が多いので、注意喚起です。
実際に税理士のいう通りにセール・アンド・リースバックをして、とんでもないことになった事例もしっています。
セカンドオピニオンでも良いので、２人以上の専門家から意見を聞くのも1つの方法です。
特に、競売までなってしまった場合には、もう後はないに等しいのですから、慎重に慎重を重ねる必要があります。
法人の借金を個人の不動産のセール・アンド・リースバックで返せる？
私が見てきた事例での例えですが、法人の借金の担保に個人所有の自宅が入っているケースがあります。
税理士がこの分野に詳しいかどうかがわかる1つの事例としてという意味で紹介します。
法人は毎年赤字で欠損金もある状態です。
借入の返済が滞り、担保に入っている不動産を売却して返済することを検討して欲しいという趣旨のことを金融機関に言われました（ストレートには言ってこないかもしれませんが、話しをわかりやすくするためにストレートに書いています）
しかし、担保に入っている不動産は個人所有です。
ここで起こる問題は、個人で不動産を売却して得た利益は、法人の欠損金とは相殺できないので、所得税がかかってしまうということです。
法人所有であれば欠損金と相殺し、売却代金を全額返済に回し、完済できるにも関わらずです。
さて、どうしたら良いでしょうか？
こんな質問をしてみて、「どうしようもないですね・・・」などと言う税理士とは付き合わないことです。
答えは、一定条件をクリアできれば所得税の特例があるので、それを利用できないか検討することです。
ここまでの答えにたどりつけるかどうかは、知っているか知っていないかはもちろん、経験があるかないかによるところが大きいのですが、何も調べず「無理です」みたいなことをいう税理士は付き合っても良いことはありません。
例えば、
個人の不動産（自宅）を法人で買い取ったらどうなるか？（結局、個人から法人に売却したときに個人に利益がでるので、ほとんど意味はありませんが・・・）
とか、
現物出資として不動産（自宅）を資本金としていれたらどうか？
とか、
様々な方法をあなたの会社や事業のために考えてくれる税理士さんとお付き合いすることをお勧めします。
→失敗しない税理士の「選び方」と「選ぶときの5つのポイント」
セールス・アンド・リースバックの別の活用法
稀にですが、借金返済のためにではなくセールス・アンド・リースバックを使用を検討する場合があります。
私はあるお客様で検討したことはありましたが、実際に実務でやったことはありませんので、サラッと書くことにします。
例えば、総資産２億（内：不動産１億）、負債1.5億（内：借入金1億）、資本0.5億の会社があったとします。
セール・アンド・リースバックで不動産を１億で売却し、借入を１億返済したらどうなるでしょうか？（１億の不動産を１億で売却しているので利益はでません）
結果、総資産１億（内：不動産０億）、負債0.5億（内：借入金０億）、資本0.5億となります。
借入金をゼロにする意味は特にないのですが、わかりやすくするためにかなり極端な事例にしています。
（実際には借入の返済ではなく、他の負債の支払いにあてても構いません。）
自己資本比率に注目です。
最初は0.5億÷２億＝25%でしたが、セールス・アンド・リースバックをした後では50%になります。
自己資本比率を高め、金融機関の評価を高めるというのが1つのメリットです。
もう1つのメリットは不動産１億のうち、0.8億が土地、0.2億が建物だとすると、土地は減価償却されないので一切経費にならないにも関わらず、借入金として１億円を返済年数で割った金額のお金は支払わなければいけません。
例えば５年だとすると2,000万円の返済をし資金が出ていくにも関わらず、土地は一円も経費にならず建物の気の遠くなるような償却年数で割った金額しか経費にならないのです。
一方、リースにしてしまえば、仮に年間2,000万円のリース料を払えば、2,000万円が一般的には経費になります。（一定の場合）
2,000万円は高いと思いますが、要は、支払った金額＝経費になるので、経営がわかりやすくなります。
デメリットは土地建物がなくなるので、担保にして借りることはできなくなる点です。
そのあたりのメリットデメリットはもちろん、リース取引の会計処理などを含めた相談、シミュレーションは税理士や専門家として慎重に判断しなければいけませんが、セールアンドリースバックの別の活用法として紹介してみました。
編集後記
あまり一般的な方法ではありませんが、効果的な方法として紹介しました。
事例として何件か扱ったことはありますが、本当にどういう形が良いのかはケースバイケースになりますので、他の資金繰りの改善法とは違い、専門家に相談して進めることをお勧めします。
また、それを専門にしている買取業者に問い合わせをしてみて自社の場合どうなるのかを聞いておくのも1つの方法です。
下記の業者は無料で問い合わせできます。
個人の自宅を中心に書かれていますが、Q&Aに以下の文面があります。
個人事業主ですが「ハウス・リースバック」の利用は可能でしょうか？
可能です。事業用不動産や、事業主様専用の「アセット・リースバック」という商品（サービス）をご用意しております。
売却により得た資金は、事業用資金としてご利用いただくことが可能です。
個人事業が可能であれば、法人も可能でしょう。
ぜひとも返済が滞ってしまって困っている場合には起死回生の一手として、専門家でも業者でも構いませんので相談してみてください。
実際に使う場合には専門家２人以上に相談したほうがいいでしょうが、打診程度であれば業者に聞いてしまったほうが早く知りたいことを知れるはずです。
